我国此前发布的REITs和房地产关系不大，主要收益来源是高速公路收费、产业园运营、仓储物流、污水处理、垃圾焚烧发电等。所以，又被称为公募基础设施基金。不过，近期与房地产相关的REITs即将来临。

保障性租赁住房REITs什么意思？

【1】REITs

即英文Real Estate Investment Trusts的缩写，译为房地产投资信托基金，但我国此前发布的REITs和房地产关系不大，主要是高速公路、产业园等的公募基础设施REITs。

【2】保障性租赁住房

保障性租赁住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

所以说保障性租赁住房REITs，就是主要收益是来源于保障性租赁住房的一种基金。目前，首批保障性租赁住房REITs项目已被交易所受理。

保障性租赁住房REITs有哪些？

【1】中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：中金厦门安居保障性租赁住房REIT）

底层资产是位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓。两处公寓均于2020年3月竣工，合计建筑面积为19.86万平方米。

在整体定位方面，这两处公寓为符合相关文件认定的保障性租赁住房，主要面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。

园博公寓有2614套房源，截至2022年3月31日的出租率达99.42%。

珩琦公寓有2051套房源，截至2022年3月31日的出租率达99.11%。

整体来看，两处公寓目前已处于饱和运营状态，并且项目房源需求量较大。

【2】红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT）

底层资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保障性租赁住房及其配套。

目前，4个项目已取得保障性租赁住房认定书，资产评估值约为11.58亿元，主要出租对象是新市民、青年人。截至2022年3月31日，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。

招募说明书（草案）中表示，4个项目均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房，但租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，与市场化租赁住房相比，具有显著的竞争优势。

保障性租赁住房REITs怎么看？

我们投资者在选择保障性租赁住房REITs时，主要是从土地、租住情况、管理、供需等各方面来对其未来的收益有一个大致的判断。

【1】看土地

如用地性质、年限、使用权转让约束等。

【2】看租户、租约和租金

租户的准入机制和现有租户画像。

租约的平均期限和调整机制。

对于租金和租金增长率的规约或指引。

资产经营情况（出租率、租金）和成本收益率未来可能在租户准入、经营相关所得税等方面的潜在政策变化等。

【3】看估值和定价

资产公允价值评估结果及其合理性。

【4】看管理

运营管理机构的过往管理业绩，和对管理机构是否具备一定的激励机制。

【5】看供需情况

特定项目所面临的周边竞品环境和市场供需趋势。

【6】看扩募和增长潜力

原始权益人是否具备扩募潜力。

总而言之，保障性住租赁房公募REITs由于突出一个保障性，所以也有一个难点就是如何平衡收益率。想要有更好的收益率，就要选取适合的保障房项目，加以配合“优惠”的税收政策。

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